Contrato de alienação fiduciária de bens imóveis e a perda do imóvel por inadimplência contratual

Falaremos de um tipo de contrato, que é regulado pela Lei 9.514/97, e muito usado pelas instituições financeiras(Bancos) para conceder credito, o chamado Contrato de Alienação Fiduciária de Bens Imóveis .

A Lei também possibilita, a contratação nesses mesmos moldes, entre dois particulares pessoas físicas, no caso de empréstimo de dinheiro, denominado Contrato Mutuo.

Muito embora, a Lei esteja vigente desde o ano de 1997, mas seus efeitos por vezes são ainda desconhecidos de quem contrata, em especial em razão dos efeitos quando não há a quitação do débito.

Nos Contratos de Alienação Fiduciária de Bens Imóveis, ocorrido o empréstimo em dinheiro, é dado em garantia da dívida um bem imóvel do tomador do empréstimo, o devedor, para quem cede o credito, o credor.

No momento da contratação, o bem dado em garantia já passa para o nome do credor, ou seja, temporariamente o bem fica em nome do credor, até a integral quitação da dívida e ao fim do pagamento, o bem retorna ao nome do devedor. Assim, a primeira exigência para esta contratação é que o imóvel que será dado em garantia, esteja completamente legalizado, devidamente Registrado no Registro de Imóveis, e sem quaisquer ônus pesando sobre ele. Mesmo o imóvel sendo repassado para o nome do credor, o devedor poderá dele utilizar.

Havendo a quitação integral na forma contratada, quitado o empréstimo, a garantia ofertada retorna ao nome, do então devedor que ofertou o bem em garantia. Mas caso a dívida não seja paga, o que acontece com o bem? O bem passa a ser definitivamente do credor, e sem a necessidade da interferência do judiciário.

Assim, caso a divida por algum motivo, não seja paga pelo devedor, sem qualquer interferência do Poder Judiciário, bastando intimação do credor para quitação do débito no prazo de 15(quinze) dias, para satisfação da prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros e demais penalidades e encargos contratuais e encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, caso haja, além das despesas de cobrança da própria intimação, caso não paga a dívida, a propriedade, o bem imóvel, se consolida como propriedade do credor. A intimação do devedor para pagamento dos valores em atraso pode ser realizada sem qualquer necessidade de ação judicial, bastando que seja realizada pelo oficial do competente Registro de Imóveis, pelo oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou meramente pelo correio, com aviso de recebimento(AR). Recebida a intimação em uma das formas acima, e não quitado o débito em atraso, o imóvel em definitivo ficará em nome do credor, que no prazo de 30(trinta) dias deverá promover o leilão para a alienação do imóvel. Assim, percebemos que referido contrato é revestido de dois momentos: Facilidade para concessão de crédito quando há bem imóvel dado nesta forma de garantia, mas na outra ponta, facilidade da perda do imóvel caso o pagamento não seja fielmente quitado nas datas aprazadas.

Destacamos que a lei tem como objeto maior facilidade para concessão de crédito, no entanto, àquele que busca o crédito deve antes de contratar, realizar uma criteriosa analise se suportará o pagamento da divida contratada, para não perder o imóvel.

Para aquele que cede o credito, o Contrato de Alienação Fiduciária é uma opção segura, pois tem garantido o empréstimo, e agilidade no momento da cobrança, sem as intermináveis discussões judiciais.